【開業前必見】介護タクシー営業所にできない「地域」確認方法＠都市計画法

介護タクシーの開業申請書を書くにあたって「都市計画法に違反しない建物」という事を宣誓書で宣誓させられます。

何も知らずに名前を書きがちですが「違反していたら営業停止しても文句ありません」という文言がついています。

では都市計画法に違反していない建物とはどんな建物でしょうか。これから建物を立てる場合？既に建っている建物は？

大阪で介護タクシー（福祉タクシー）開業運営を専門としている行政書士が徹底解説します。

この記事を最後まで読むと、都市計画法に違反しているかを事前に調べる方法がわかり、不動産屋さんへの物件探しのリクエストの方法がわかります。

介護タクシーの設備・施設で許可が取れるかのチェックについては、下記LINE、またはお電話で「初回無料相談希望」とお申し付け下さい。弊所から回答申し上げます。

介護タクシーの営業所を決める前に「用途地域」に注意

介護タクシーを開業したい場合「市街化調整区域」や「住居専用地域」等では開業できない可能性が高いです。

介護タクシー開業の決まりに「都市計画法に則った建物」と書いてあります。宣誓書も書かされます。

詳しくは下記、営業所の要件を御覧ください。

介護タクシーの営業所の物件選びについて詳しくはコチラ

都市計画法が関わってくるのは下記の状況です。

• 自分の土地に建物を建てて事業を開始したい
• 自分が既に建てた建物を介護タクシー事業に使いたい
• 民家を丸々借り切って営業所にしたい
• マンションの一室を借りて営業所にしたい

自己所有か賃貸、戸建てか集合住宅、これが何地域にあるかによっても事情は変わってきます。

施設設備以外の介護タクシーの開業のための全条件については下記の記事もご参照下さい。開業には「ヒト・モノ・カネ」が必要です。

介護タクシー開業できる条件は？準備物は？詳しくはコチラ

なお、確保した施設が要件に合わないので借り直し買い直しとなると経済的に損失になります。弊所では、施設の契約前の要件チェックも申請代行と併せて行っています。

大阪・近畿二府四県で介護タクシー開業支援詳しくはコチラ

都市計画法で開発して欲しい所・欲しくない所を決めている

大雑把に言うと、土地は「開発してほしい所」「開発して欲しくない所」「それすら決めていない所」に別れます。

そして、開発して欲しい所についても「高いビル建てて欲しくない所」や「商業地にしたい所」「工場しか建てて欲しくない所」みたいに13種類に分かれます。

ちなみに「開発してほしくない所（市街化調整区域）」については基本的には既存建物でも営業所に使うことはできず、新規の建物は建てられないと考えたほうがいいでしょう。

事務所予定地の土地建物の用途地域を調べる

借りる、買う、すでに持っている場合事前に用途地域を調べておくと問題点が見えてきます。

地域によって公開方法は違うのでしょうが、大体の場合公になっています。

マップナビおおさか

大阪市は用途地域がネットで公開されています。住所入れればすぐわかります。

こんな感じです。試しに確認してみましょう。

介護タクシーの営業所等を建てられる地域

用途地域がわかったら、各地域に何を建てていいかは、自治体のHPに掲載されています。

これを介護タクシーの営業所、休憩所、車庫等を当てはめると下記のようになります。

大阪での規定を表にするとこうです↓↓↓

	自宅兼事務所 (50㎡以下、1/2以下）	単独営業所 休憩所	単独車庫 (建築物）	建物付属車庫 (建築物)	青空車庫
市街化調整区域	△	✕	✕	✕	◯
第一種低層住居専用地域	◯	✕	✕	1階以下 600㎡以下 建物延床1/2以下	◯
第二種低層住居専用地域	◯	✕	✕	1階以下 600㎡以下 建物延床1/2以下	◯
田園住居地域	◯	✕	✕	1階以下 600㎡以下 建物延床1/2以下	◯
第一種中高層住居専用地域	◯	✕	2階以下 300㎡以下	2階以下 3,000㎡以下 建物延床1/2以下	◯
第二種中高層住居専用地域	◯	2階以下 1500㎡以内	2階以下 300㎡以下	2階以下 3,000㎡以下 建物延床1/2以下	◯
第一種住居地域	◯	3000㎡以内	2階以下 300㎡以下	2階以下 建物延床1/2以下	◯
第二種住居地域	◯	◯	2階以下 300㎡以下	2階以下 建物延床1/2以下	◯
準住居地域	◯	◯	◯	◯	◯
近隣商業地域	◯	◯	◯	◯	◯
商業地域	◯	◯	◯	◯	◯
準工業地域	◯	◯	◯	◯	◯
工業地域	◯	◯	◯	◯	◯
工業専用地域	✕	◯	◯	◯	◯
用途地域の指定のない区域	◯	◯	◯	◯	◯

青空車庫は建築物ではないので、どこでも作れますが、車庫以外の用途で使われている土地の場合、現地調査が必要な場合があります。農地は要注意です。

下記LINE、またはお電話で「初回無料相談希望」とお申し付け下さい。弊所から回答申し上げます。

要注意地域「住居専用地域・田園住居地域」

介護タクシーの営業所は「事務所」にあたります。事務所は「住居専用」の地域には設置ができません。

• 田園住居地域
• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域（多少規制緩和あり）

住居専用地域は上記の5種類となります。

この地域は基本「一戸建てに住みながら自宅兼事務所」のみ可能な地域になります。自宅兼用なので、個人の場合は事業主の方が、法人の場合は役員さんが住んでいる、住民票を置いている必要があります。

• 集合住宅は事務所に出来ない
• 単独事務所は不可能
• 一戸建ての自宅兼事務所のみ
• 一戸建てであれば賃貸でもOK

上記の制限があります。

条件としては50㎡以内かつ、家の延床の1/2以内です。6畳一間が約10㎡として、家の一室を事務所にするようなレベルなら全く問題ありません。

例外「第二種中高層住居専用地域」

住居専用地域のうち、規制が少し緩い地域になります。条件付きで単独事務所が設置できます。

• 2F以下であれば単独事務所可能
• 1,500㎡以下であれば単独事務所可能

上記２つを満たしている必要があります。介護タクシーをやるに辺り1,500㎡の事務所など借りたり建てたりすることはないでしょうが、２F以下は結構な制限です。

中高層住居専用地域なので3F以上の建物も建っています。例えば集合住宅に住んでいて、2Fの人は自宅開業が出来ますが、3Fの人は自宅開業が出来ないという事態に陥る可能性があります。物件を選ぶ時は注意して下さい。

加えて、他の住居専用地域と同様の一戸建ての一室を事務所とする「自宅兼事務所」は可能になります。

要注意地域「市街化調整区域」

介護タクシーの営業所は「事務所」にあたります。事務所は市街化調整区域に設置することができません。

市街化調整区域は基本的に「開発してほしくない地域」になるので、何を建てようとしても基本的には許可が必要です。

「すでに建っている建物を事務所にしたい」という場合でも許可が必要です。この許可は自治体の裁量がかなり大きいので、今から買う、借りる場合は市街化調整区域は避ける事を強くおすすめします。

では市街化調整区域に既に住んでて、そこで自宅兼事務所をしたいような場合はどうすれば良いでしょうか、以下の項目に詳細を解説します。

下記LINE、またはお電話で「初回無料相談希望」とお申し付け下さい。弊所から回答申し上げます。

市街化調整区域とは、開発してほしくない所

市街化調整区域とは「これ以上開発をしたくない、建物を立ててほしくない、人が来てほしくない」という地域に自治体から指定されている地域を言います。

例えば大阪だとこういった分布になっています。

赤：市街化調整区域
青：市街化区域

上記のようになります。基本的に郊外は市街化調整区域、都心は市街化区域になっています。

介護タクシーを市街化調整区域で開業したい場合の許可

「開発許可」やそれに準ずる許可をもらうことになります。

例えば自宅を事務所にしたいけど、自宅が市街化調整区域に建っている場合はどうしたらいいでしょうか。

まず自宅の用途を確認する

まず自宅建物の用途を確認してみます。方法は

• 建築確認の台帳を確認する（市役所等で台帳の写しをもらえる）
• 検査済証を確認する（自分で建てた家の場合は持っている）
• 重要事項説明を確認する（買った時に不動産屋さんから貰える）

このどちらかで確認できます、この書面に「主要用途」という項目があるので確認します。

自宅の場合は大体の場合「専用住宅」となっているはずです。

あまりない事ですが、主要用途が「事務所」「兼用住宅」「併用住宅」などになっている場合は、そのまま許可を取らずに自宅で開業が出来ます。

用途を変更する

建物を増改築しなくても、用途の変更になると「開発行為」となり「開発許可」が必要です。

例えば自宅兼事務所の場合は「専用住宅」から「兼用住宅」または「併用住宅」に変更する必要があります。事務所のみで使用する場合は「事務所」に変更が必要です。

建物や土地の使用用途を変更できる条件

これは各自治体で条件が大きく変わります。下記はその一例として御覧ください。大まかには下記の2つの条件が合致していれば許可が下りる可能性が高いです。

• 立地条件
• 事業条件

市街化調整区域でも開業できる条件１「立地条件」

近畿運輸局圏内の某自治体については下記のルールが設定されています。

• 市街化区域から500m以上離れている
• 半径500ｍ以内に50軒住戸がある
• 敷地面積500平米以下
• 延べ床面積200m以下
• ２階建て以下
• 自己の業務用の事務所である

近くに市街化区域がある場合に基準が満たされないのは「近くに市街があるならそっちでなんとかしろ」という意味合いだそうです。

こういった感じのルールが各自治体にあります。例えば上記の自治体は「集落から離れているなら許可します」ですが「集落とつながっている所なら許可します」という方向性の自治体もあります。

詳しくは各自治体の都市計画指導課や、土木事務所に問い合わせる必要があります。

市街化調整区域でも開業できる条件２「事業条件」

26業種決められていますが、介護タクシーはこの26業種に該当しません。

なので、介護タクシーについては、立地条件を満たした上で

（２７）その他社会経済情勢の変化等により日常生活に必要であると認められるもの

日常生活に必要な物品の販売店舗等の用に供する開発行為より抜粋（PDF）

に該当するように協議してもらう必要があります。前例がないとなかなか大変です。

「営業許可貰ったら開発許可出します」という一筆をもらう

開発許可をもらうには営業許可を貰わなければならない自治体もあります。

この場合、自治体から許可がないと運輸局から許可が出ません。堂々巡りです。

なので、自治体から「営業許可が下りたら、開発許可出すよ」という一筆を頂いておく必要があります。

弊所では、開発許可が可能かの調査、可能の場合の開発許可手続きも代行しております。

下記LINE、またはお電話で「初回無料相談希望」とお申し付け下さい。弊所から回答申し上げます。

LINEでのご相談は無料です

開発許可は自治体の裁量が大きい

自治体によっては、市街化調整区域でもある程度の店舗等は開発して良い基準を設けている所があります。

電話で「市街化調整区域に営業所を建てられますか？」と聞くと、基本NOと言われます。原則は建てられないからです。そこに敢えて建てて良いとすることが出来るのは自治体の裁量になります。

各自治体によって、そしてその集落によっても事情は変わります。

一つ一つが個別案件になるので、もし開業予定地が市街化調整区域の場合でもあきらめず、都市計画課に物件の詳細資料をありたけ持ち込んで、NOと言われるまでは判断しないようにしましょう。

ただし、これから借りる、買うという事であれば、市街化調整区域は絶対に選ばない方が良いでしょう。借りる前に不動産屋さんに要望として伝えておく事をお勧めします。

2023年4月より自治体への用途地域と使用許可の確認が必須になりました

2023年4月以前でも、申請を出す度に運輸局から確認されていましたが、2023年4月以降、申請書に記入する項目が増え、自治体に確認を取った上で

• 確認した自治体名
• 課名
• 課の連絡先
• 担当者名
• 確認内容、結果 (事業所設置の可否等について)

を明記して申請することになりました。

大体の場合は各市町村の「都市計画課」「都市計画指導課」「建築指導課」等で確認することが出来ます。

ここで例えば「住宅専用地域に単独事務所を設置する予定です」だと「それはダメです」となり、計画が頓挫します。これが申請後に発覚すると目も当てられない事態になります。

弊所も物件の調査は一番最初に用途地域を調べるようにしています。

自治体との交渉や確認の代行については下記LINE、またはお電話で「初回無料相談希望」とお申し付け下さい。弊所から回答申し上げます。

何とか市街化調整区域で開業がしたい時は

• 自宅が市街化調整区域にある
• 市街化調整区域にある自己所有物件を営業所にしたい
• 役所に電話してNOと言われた

でもどうしても諦められないという時は、ぜひご相談下さい。物件の写真撮影、測定など行い、具体的な住所と共に役所に持ち込み折衝の上でNOとなるまでは判断できない案件になります。

仮に営業所にどうしても出来ない場合でも、青空車庫は市街化調整区域でも可能です。ご相談いただければ総合的なプランも提案できるかもしれません。

下記LINE、またはお電話で「初回無料相談希望」とお申し付け下さい。弊所から回答申し上げます。

LINEでのご相談は無料です

まとめ

• 土地の用途地域を調べるなら自治体のHPをチェック！
• 自分の土地で建物を立てたい場合は用途地域を調べる
• 今から借りる場合は不動産屋さんに相談すればヨシ！